Pourquoi acheter des parts de SCPI en nue propriété ?

Démembrement de SCPI

Présentation et avantages des SCPI en nue propriété

Nous allons vous présenter dans cet article la définition et les avantages de cette manière d’investir.

Beaucoup d’épargnants s’intéressent aux SCPI de rendement. Focus sur l’investissement en démembrement de parts de SCPI ou en nue propriété.

En optant pour l’investissement SCPI en nue-propriété, l’investisseur achète ses parts SCPI à un coût plus bas qu’un achat en pleine propriété. Il profite par ce biais d’une décote comprise entre 20 et 35 % du prix de souscription. Comme le nu-propriétaire n’a aucun loyer pendant la durée du démembrement, il n’a rien à déclarer sur sa déclaration. Il n’y a donc pas d’impact sur son impôt. Enfin, la nue-propriété ne compte pas dans la base taxable de l’IFI.

Présentation de la nue propriété de SCPI ou démembrement de parts de SCPI 

Au niveau patrimonial, le démembrement se définit par la séparation temporaire d’un actif en 2 parties :

  • L’usufruit permettant de bénéficier de l’actif
  • La nue-propriété permet de posséder l’actif sur le long terme mais à moindre coût.

Dans le cadre d’un démembrement de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier, l’usufruit permet à l’usufruitier de recevoir les revenus locatifs versés par la SCPI alors que la nue-propriétaire possède les parts.

La nue-propriétaire récupère la pleine propriété à la fin de la période de démembrement.

En d’autres termes, le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code Civil. Il est constitué de la manière suivante : 

  • L’usus (le droit d’utiliser le bien)
  • Le frustes (le droit d’en percevoir les revenus ou le droit de jouir)
  • L’abusus (le droit de vendre ou donner le bien)

Retenez qu’investir en SCPI peut se faire de différentes manières : l’investisseur peut acheter des parts SCPI en cash donc en pleine propriété. Il peut également en faisant un crédit amortissable ou in fine grâce à une assurance vie. Enfin il peut aussi en démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit).

► Découvrez notre sélection de SCPI en nue-propriété

Comment acheter des parts de SCPI à crédit

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Présentation de la nue propriété de SCPI ou démembrement de parts de SCPI

 

Le démembrement temporaire en nue propriété offre alors à l’investisseur la possibilité d’acquérir soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts SCPI. Retenez que nous distinguons 2 catégories de démembrement : le démembrement temporaire viager et le démembrement temporaire à terme fixe.

Concernant le démembrement temporaire à terme fixe, les durées sont comprises entre 3 ans et 20 ans. Le prix d’achat des parts SCPI est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette répartition est établie en fonction des barèmes fixés par la maison de gestion.

En réalité, l’usufruitier va recevoir les loyers issus de la SCPI pendant le démembrement alors que le nu-propriétaire est propriétaire des parts SCPI sur la même période sans recevoir les loyers.

SCPI-nue-propriété

Les avantages de l’investissement SCPI en démembrement ou nue-propriété

Investir dans l’immobilier à moindre coût

Quand vous achetez des parts de SCPI en nue propriété, vous avez une décote sur le prix des parts SCPI. Cette décote va varier en fonction de la durée du démembrement. Plus la durée est importante et plus la décote est conséquente.

Chaque maison de gestion offre ses propres pourcentages de répartition afin de définir les décotes en question. Voici un exemple pour vous donner plus de visibilité : 

  • Moins de 20 % de décote pour un démembrement de 5 ans
  • 30 % de décote pour 10 ans de démembrement 
  • 40 % de décote pour 15 ans de démembrement
  • 45 % de décote pour 20 ans de démembrement

À retenir : La période moyenne des démembrements observés sur le marché oscille entre 5 et 15 ans.

Durant le démembrement, le nu-propriétaire va bénéficier d’une fiscalité (IR et IFI) intéressante.

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucuns revenus venant de la SCPI. Cet aspect lui permet cependant de ne pas augmenter son impôt sur le revenu.

Retenez que le capital immobilier que vous détenez en nue-propriété est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette stratégie d’investissement en démembrement de parts de SCPI est donc pertinente. Aussi bien sur l’aspect fiscal pour des investisseurs fortement imposés sur leurs revenus que ceux détenant déjà un parc immobilier conséquent et éventuellement soumis à l’IFI.

Une plus-value avec la pleine propriété

Dès que le démembrement se termine, le nu-propriétaire dispose de la pleine propriété des parts de SCPI. Cette étape lui permet de jouir d’une plus-value conséquente, car il a profité d’une décote initialement sur le prix d’achat des parts. La plus-value construite par la fusion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt.

► Dossier usufruit de SCPI

Comment acheter des parts de SCPI?

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Exemple chiffré :

L’investisseur achète des parts SCPI en nue-propriété d’une valeur de 100 000 euros, à un prix décoté de 30 % (soit 70 000 euros).

Après 10 ans, il détient la pleine propriété des parts d’une valeur de 100 000 euros (hors revalorisation potentielle du prix des parts durant le démembrement).

Il gagne ainsi 30 000 euros grâce à cet investissement en nue-propriété.

Avec la pleine propriété, l’investisseur agit comme il souhaite

À la fin du démembrement, l’investisseur en nue-propriété à plusieurs possibilités :

  • Il peut conserver ses parts de SCPI en pleine propriété pour percevoir des revenus complémentaires
  • Ou liquider ses parts afin de disposer d’un capital, égal à la différence entre le prix d’achat incluant la décote et le prix de revente. Il est à noter que cette plus-value sera par défaut supérieure à celle obtenue par un investisseur en pleine propriété ne bénéficiant d’aucune décote sur le prix initial de parts de SCPI.

À retenir : la plus-value imposable est définie par la différence entre le prix de vente des parts et la somme des prix d’achat en nue-propriété et en usufruit. Autrement dit, le gain généré par la décote du prix initial évite toute imposition des plus-values. Retenez que la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention des parts de SCPI (depuis l’investissement au départ en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.

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SCPI EN NUE-PROPRIÉTÉ : Notre sélection

 

Dans un contexte marqué par une forte incertitude, il est important de choisir les meilleures solutions pour votre argent. Focus sur notre TOP 3 des SCPI pour investir en nue-propriété.

SCPI Nue propriété Primopierre

  • Primopierre : Avec près de 12 années d’existence, cette SCPI sécurise par une capitalisation approximative de 3 milliards d’euros et encaisse régulièrement des plus-values grâce à la cession d’actifs. Elle est majoritairement investie dans l’immobilier de bureaux et ses actifs sont loués à des grandes entreprises plus résistantes et peu sensibles aux variables conjoncturelles.

SCPI Nue propriété PF Grand Paris

  • PF Grand Paris : moins sensible aux conséquences de la crise du Covid-19 que les SCPI sur les commerces et l’hôtellerie, cette SCPI de bureaux est centrée sur le futur Grand Paris. En effet, elle offre un beau potentiel de valorisation du prix de la part. Un fort attrait pour un investissement en nue-propriété

SCPI Nue propriété Rivoli Avenir Patrimoine

  • Rivoli Avenir Patrimoine : Cette SCPI est dédiée à l’immobilier de bureaux « prime », ce qui signifie de grande qualité. Le prix de part est régulièrement revalorisé tous les ans. Par conséquent, cela va en faveur des investisseurs nus-propriétaires.

► Dossier usufruit de SCPI

► Dossier SCPI

Quels objectifs pour investir dans les SCPI en nue-propriété ?

Anticiper et préparer sa retraite

L’investissement en nue-propriété dans les SCPI est un très bon moyen afin de préparer sa retraite. Vous pouvez anticiper et investir à un coût plus faible pendant la vie active et jauger le démembrement dans le but de récupérer la pleine propriété des parts de SCPI une fois votre carrière terminée. À la fin du démembrement, vos parts de SCPI vous offrent des revenus complémentaires afin de remédier à la perte du pouvoir d’achat suite au départ en retraite. Sinon vous pouvez revendre vos parts SCPI pour dégager une plus-value conséquente et disposer d’un capital afin de financer différents projets.

maîtrisé la fiscalité pour les investisseurs les plus imposés

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI permet de développer votre épargne sans fiscalité supplémentaire jusqu’à la fusion avec la pleine propriété. Il est donc beaucoup plus intéressant pour les investisseurs déjà lourdement imposés (TMI de 30%, 41 % ou 45 %) qui veulent investir leur argent sans augmenter leur imposition.

De plus, la nue-propriété permet d’investir et d’acquérir de l’immobilier sans conséquence vis-à-vis de l’IFI.

Développer un patrimoine immobilier avec un coût maîtrisé

Avec la décote du prix des parts SCPI, vous optimiser votre investissement immobilier. En investissant une somme identique, l’investissement en nue-propriété vous permet de détenir plus de parts SCPI qu’un placement en pleine propriété.

Investir dans l’immobilier autonome

Aucune gestion locative, aucune fiscalité additionnelle à régler pendant le démembrement, une revalorisation de votre capital initial à la fusion avec la pleine propriété : l’investissement en nue-propriété regroupe pas mal d’avantages pour des investisseurs expatriés ou ceux qui veulent un placement autonome.

La nue propriété des parts des parts de SCPI: Les inconvénients

 

Aucune liquidité lors du démembrement

Si vous souhaitez revendre vos parts SCPI détenues en nue-propriété, avant la fin du montage en démembrement, ça va être très compliqué. Donc autant éviter de faire face à cette situation.

Aucune garantie du capital

Au même titre qu’un placement classique en SCPI, l’investisseur ne bénéficie d’aucune garantie du capital.

Ce risque est cependant à jauger. D’un côté, les marchés immobiliers n’ont pas les mêmes degrés de risque que les marchés financiers. De l’autre côté, l’achat de parts SCPI avec une décote de prix permet de maîtriser l’impact d’une éventuelle baisse de valeur des parts des SCPI.

Les SCPI en nue propriétés sont limitées

Certaines SCPI ne sont pas éligibles à l’investissement en nue-propriété. La possibilité d’investir est donc plus étroite que pour un investissement traditionnel en SCPI.

Pas de revenus pendant toute la durée du démembrement

Avis de placement SCPI

Acheter dans les SCPI est Investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion et en mutualisant les risques fonciers et locatifs. La SCPI est un formidable outil de diversification de patrimoine qui permet soit via de l’épargne soit via le crédit investir. L’investissement en SCPI permet d’investir avec des petits montants. Vous avez la possibilité de devenir propriétaire même si vous n’avez pas beaucoup à investir. En effet, l’achat de parts permet d’investir un pourcentage d’un grand parc immobilier avec une bonne rentabilité.

 

Comment faire pour acheter des parts de SCPI en nue propriété ?

L’acquisition de parts de SCPI en nue propriété

Vous avez plusieurs manières pour acquérir des parts dans une SCPI en nue-propriété. Rappelons au passage que le plus fréquent est l’achat classique de parts de SCPI en pleine propriété.

Dans ce cas, l’investisseur bénéficie de tous ses droits de propriété : le droit d’utiliser le bien (usus), le droit d’en percevoir les fruits (fructus) et le droit d’en disposer librement (abusus). Cela dit, la pleine propriété n’est pas forcément la meilleure solution pour l’acquéreur, qui peut choisir l’achat de parts SCPI en nue-propriété. Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété permet de développer des revenus futurs ou de cibler des plus-values importantes lors de la revente des parts SCPI.

À la fin de la période du démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété, sans taxes et impôts. Il peut ainsi décider de conserver ses parts SCPI afin de toucher un complément de revenus ou de pouvoir les revendre pour avoir une possible plus value. Retenez également que pendant la durée du démembrement, le prix de la part va éventuellement prendre de la valeur dans le cas où les immeubles au sein de la SCPI se valorisent dans le temps.

Il est à noter que la nue-propriété de parts de SCPI est destinée aux investisseurs qui cherchent à développer leur capital sur le long terme et n’ont nullement besoin de revenus à très court terme.

Vous souhaitez approfondir l’investissement SCPI en nue propriété ? Prenez rendez-vous avec notre spécialiste afin d’avoir un accompagnement complet de A à Z et sur mesure.

L’investissement SCPI en démembrement peut être pertinent ou non par rapport à votre situation patrimoniale.

Donc soyez vigilant sur le choix de cette solution d’investissement SCPI. Faites-vous conseiller par un professionnel afin d’éviter toute erreur sur le montage adéquat.

► Dossier SCPI à crédit

Sommaire
Démembrement de SCPI
Présentation de la nue propriété de SCPI ou démembrement de parts de SCPI
Présentation de la nue propriété de SCPI ou démembrement de parts de SCPI
Réussir son placement SCPI en nue propriété
SCPI EN NUE-PROPRIÉTÉ : Notre sélection
SCPI Nue propriété Primopierre
SCPI Nue propriété PF Grand Paris
SCPI Nue propriété Rivoli Avenir Patrimoine
Quels objectifs pour investir dans les SCPI en nue-propriété ?
La nue propriété des parts des parts de SCPI: Les inconvénients
Avis de placement SCPI
Comment faire pour acheter des parts de SCPI en nue propriété ?