1) La société XY souhaite placer 100K€ d’excédents de trésorerie dans des SCPI en usufruit pour une durée de 5 ans :
La valeur de la pleine propriété qui servira à la base de calcul du loyer est de 100 000€/20% soit 500 000 euros. Si la SCPI à un rendement de 5%, la société touche 25 000€ de revenus annuels pendant 5 ans soit 5% de 500k.
La société XY pourra amortir 20 000€ par an qu’il pourra déduire de ses revenus bruts, donc sa base imposable sera de 25 000-20 000 soit 5 000€ par an. Si la société XY est imposable à 33,33% il devra payer 1666€ par an d’impôts.
À la fin de la période d’investissement :
Loyers perçus sur 5 ans : 125 000€
Impôts cumulés en 5 ans : 8332
Apport d’investissement la première année : – 100 000€
Gain pour l’entreprise nette d’impôt : 16 668 euros.
L’entreprise XY aura gagné 3334€ par an soit une rentabilité nette de 3.3% par an.
1) La société XY souhaite placer 100K€ d’excédents de trésorerie dans des SCPI en usufruit pour une durée de 10 ans :
La valeur de la pleine propriété qui servira à la base de calcul du loyer est de 160 000€/32% soit 500 000 euros. Si la SCPI à un rendement de 5%, la société touche 25 000€ de revenus annuels pendant 10 ans soit 5% de 500k.
La société XY pourra amortir 20 000€ par an pendant 5 ans qu’il pourra déduire de ses revenus bruts, donc sa base imposable sera de 25 000-20 000 soit 5 000€ par an. Si la société XY est imposable à 33,33% il devra payer 1666€ par an d’impôts les 5 premières années. Ensuite l’ensemble des revenus seront imposables.
À la fin de la période d’investissement :
Loyers perçus sur 10 ans : 250 000€
Impôts cumulés en 5 ans : 8332
Impôts cumulés les 5 années suivantes : 41625
Apport d’investissement la première année : – 160 000€
Gain pour l’entreprise nette d’impôt : 40 043 euros.
L’entreprise XY aura gagné 4004 € par an soit une rentabilité nette de 4.0% par an.
Comme pour beaucoup d’investissement, plus la durée est longue, plus la rentabilité est importante.
Pour rappel : Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Il est important de se faire accompagner pour choisir les SCPI car même si vous investissez dans l’immobilier le capital et les revenus ne sont pas garantis.
