Qu'est ce que la loi Monument historique ?

Tout savoir sur la loi de Monument historique

L’investissement dans la pierre classée monuments historiques est une solution de réduction d’impôt pour les contribuables les plus taxés. La loi Monuments historiques est la Rolls-Royce de l’investissement immobilier pour réduire vos impôts.

La loi Monuments historiques, qu’est ce que c’est ?

La loi Monuments historiques concerne les investissements immobiliers dans des biens classés. Et offre ainsi une réduction d’impôt généreuse pour l’ensemble des travaux. Ce qui signifie qu’un propriétaire d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peut déduire du revenu global non seulement leurs intérêts d’emprunt mais également 100 % des travaux engagés en vue de la restauration ou de la réhabilitation du bâtiment.

Principe de la loi Monuments Historiques

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. La France a le privilège de posséder un patrimoine immobilier de prestige Chateau, maison de maître, manoir. Ainsi, afin de préserver ce patrimoine unique, le gouvernement français a mis en place un dispositif fiscal incitant les contribuables français fortement imposés à investir dans les immeubles classés Monuments Historiques. C’est ainsi que la loi Monuments Historiques à vu le jour le pour la première fois, le 31 décembre 1913. La loi des Monuments Historiques participe donc à la conservation et la restauration du patrimoine français.

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Le monument historique conditions

À partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous la surveillance du ministère de la Culture.

Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé,

La loi de finances de 2009 (article 156 bis du CGI) rajoute la condition de conserver le bien pendant 15 ans à partir de l’acquisition, y compris les biens acquis avant le 1er janvier 2

La réalisation de travaux par les propriétaires privés de monuments historiques (MH) bénéficie, sous certaines conditions assez strictes, d’avantages fiscaux. Les modalités d’application ne sont cependant pas exactement les mêmes selon les situations.

Pour y prétendre, le bien immobilier doit répondre aux critères d’éligibilité des monuments historiques et assimilés. De plus, son propriétaire doit respecter un certain nombre d’obligations, notamment au moment de la déclaration de revenus servant à l’établissement de son impôt.

L’investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

Donc Le régime Monuments historiques permet la déduction de l’intégralité du coût des travaux de vos revenus imposables et sans aucun plafond… De plus la loi Monuments historique permet aux contribuables d’imputer leurs dépenses sur leurs revenus fonciers. Un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques permet de déduire du revenu global non seulement leurs intérêts d’emprunt mais également 100 % des travaux engagés en vue de la restauration ou de la réhabilitation. En d’autres termes, de réduire de manière conséquente l’impôt en baissant leur tranche marginale d’imposition.

Investir en loi Monuments Historiques pour réduire ses impôts

L’avantage fiscal est tiré d’un régime spécial de déduction fiscale des travaux de réparation et d’entretien. Ainsi, le propriétaire peut déduire de son revenu global certaines charges foncières, sans limitation de montant sous réserve de remplir toutes les conditions. Un contribuable peut potentiellement réduire son impôt sur le revenu à zéro pendant la durée de défiscalisation de Monuments Historiquues.

La restauration immobilière de grande envergure des Monuments Historiques permet de défiscaliser massivement.

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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux

Monument historique quelle réduction d'impôts ?

Déduction fiscale spécifique aux monuments historiques

Si le bien n’est pas loué, par dérogation au régime de droit commun des déficits fonciers. Un investisseur de monument historique peut imputer sur son revenu global les dépenses et charges foncières.

Cette déductibilité est applicable sans limite sous réserve qu’elles soient éligibles. 100% des dépenses peuvent être déduites du revenu global. Tandis que dans le déficit classique se limite à 10.700 euros par an. Dans la même logique, il ne sera donc pas permis d’imputer cet excédent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La règle de déficite est bien différente bien que le mécanisme assez proche. Donc Grâce à l’investissement en Monument Historique, le propriétaire peut déduire de son revenu global le montant du déficit foncier généré par l’opération. En cas d’un excédent le report est possible sur six ans.

Défiscalisation Monuments Historiques sans plafond

La loi de défiscalisation Monuments Historiques est la seule loi permettant de déduire sans plafond du revenu global de l’investisseur, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition. De manière simplifié, il est possible de réduire les impôts d’une personne tres imposé à 0€ imposition. Cette loi de défiscalsiastion dans l’immobilier ancien et de prestige est particulièrement adaptée aux contribuables se situant dans la tranche marginal imposition à 41%

Dépenses déductibles pour les immeubles Monuments Historiques

La déduction des charges foncières s’applique à deux catégories d’immeubles Immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques 

Immeubles faisant partie du patrimoine national avec le label de la Fondation du patrimoine

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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux
Monument historique
« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux

Les propriétaires d’un monument historique peuvent déduire :

  • Frais de restauration
  • Réparation
  • Entretien 
  • Amélioration de l’immeuble
  • Salaire du gardien ou du concierge 
  • Impôts
  • Intérêts d’emprunt
  • Primes d’assurance

Si le propriétaire bénéficie d’une subvention attribuée par la direction régionale des affaires culturelles aussi appelé la Drac pour réaliser ses travaux, seul le reste à charge est admis en déduction. On ne peut pas évidement pas capitaliser sur les aides.

Charges déductibles avec le label de la Fondation du Patrimoine

Seuls les travaux de réparation et d’entretien sont admis en déduction au titre du régime fiscal des monuments historiques. Par conséquent, ni les intérêts d’emprunt, ni les primes d’assurance ne sont déductibles.

Un autre niveau de déduction est à prendre en compte entre un immeuble habitable ou non.

Immeubles habitables : les travaux extérieurs et de structure murs, façade, toiture, charpente sont admis en déduction mais pas les travaux intérieurs parquets, plafonds, cheminée.

Immeubles non habitables : déduction des dépenses de travaux intérieurs est possible sous condition d’ouverture au public et d’un intérêt historique.

Quels sont les avantages de loi Monument historique ?

Investir dans un bien immobilier dans le cadre de la loi monuments historiques présente de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôts sur le revenu, qu’en termes de droits de donation ou de succession,

La loi Monument Historique permet d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur son bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle, sans aucune limite. L’excédent est reportable sur 6 années consécutives.

L’assiette imposable du contribuable est donc diminuée du montant des travaux dépensé dans l’année. Tout l’intérêt est donc de descendre la tranche marginale imposition.

Les avantages de la loi Monument Historiques :

Aucun plafonnement des niches fiscales.

Défiscaliser dans l’année.

Revenus fonciers

Déduire les charges des revenus fonciers

Pratiquer une décote sur la valeur de l’immeuble à l’IFI

Payer moins d'impôts avec les monuments historiques

Monuments historiques : l’avantage fiscal pour l’investisseur

Avantage de la Fiscalité est de limiter le revenu imposable.

La loi Monuments historiques est réservée aux contribuables domiciliés en France. En termes de fiscalité, la loi Monuments Historiques s’adresse en priorité à des investisseurs dont les revenus se situent dans la tranche maximale du barème de l’IR, c’est-à-dire 45% de TMI.

La loi Monuments Historiques s’adresse à l’ensemble des contribuables domiciliés fiscalement en France. Les personnes souhaitant bénéficier de la loi doivent acquérir ou être propriétaires d’un Bien Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles. Les travaux de restaurations permettent un avantage fiscal. La loi Monuments Historique profite tout particulièrement aux contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes, qui aiment les vieilles pierres et qui souhaitent se lancer dans un projet de rénovation.

La totalité des travaux de rénovation réalisés sur un bien éligible à loi Monument Historique peut être déduite du revenu imposable de l’investisseur sans aucune limite et hors plafonnement des niches fiscales, L’équivalent en termes de réduction d’impôts pourra donc s’élever jusqu’à 45% des travaux réalisés s’ils s’imputent sur la tranche maximale d’imposition. Cette déduction peut même aller jusqu’à 49% en cas d’imposition à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).

La déduction des travaux réalisés en Monument Historique est en réalité un déficit foncier déplafonné.

Il est également intéressant de noter que les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition d’un bien classé monument historique sont déductibles du revenu global via le mécanisme de déficit foncier.

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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux
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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux
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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux

Monuments historiques et plafonnement des niches fiscales

 

Le principal avantage de la loi Monuments Historiques est de permettre une réduction sur vos impôts, on appelle cela la déduction fiscale. Ainsi, le gain d’impôts obtenu grâce à ce dispositif est totalement exclu des règles de plafonnement des niches fiscales des 10 000€ ni du plafond dérogatoire de 18.000 euros qui concerne uniquement la défiscalisation outre-mer puisqu’il s’agit en fait d’une déduction et non d’une réduction d’impôts.

D’autre part, en termes d’exploitation du bien, la loi Monuments Historiques ne prévoit aucun de plafond de resso

Monuments Historiques droit de succession

Les immeubles classés ou inscrits sont exonérés de droits de donation et de succession. Néanmoins la condition d’une convention passée entre les héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la culture et des finances est obligatoire.

La convention d’exonération de droits de succession Monuments Historiques, engage-les ayants droit à respecter certaines conditions :

– Conserver les éléments du décor figurant dans la convention
- Respecter les modalités d’entretien du bien
- Ouvrir les lieux au public au minimum cent jours par an (dimanches et jours fériés, d’avril à octobre inclus) dont quatre-vingts jours au moins durant les mois de juin à septembre.

Si immeuble ou une partie du bien immobilier se visite, les héritiers sont totalement exonérés de droits de succession.

Les monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent donc être transmis par donation ou succession en franchise d’impôt.

L’exonération des droits de succession est possible même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur.

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« Un millionnaire est un milliardaire qui vient de payer ses impôts » Jean Rigaux
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Réduction d'impôt avec la loi Monument historiques

L’avantage fiscal offert par ce dispositif fait en effet rêver. Cependant comme tout investissement il y a des points de vigilances à respecter. Pour que les travaux soient intégralement déductibles, il faut que l’ensemble des façades et des toitures soient classés ou inscrites aux Monuments historiques.

Afin de bénéficier du régime du Monument Historique, il est nécessaire :

Conserver la propriété de l’immeuble pendant 15 années

Détenir en direct de l’immeuble, sauf pour la SCI à IR ayant obtenu un agrément délivré par le ministre.

Pas de division d’immeuble

Aucune transaction sans autorisation du ministère de la Culture.

Le propriétaire gère les travaux

Le Permis de Construire est soumis à la DRAC, Direction Régionale des Affaires Culturelles,

l’Architecte des Bâtiments de France (FRAABF) départemental et l’Architecte en Chef des Monuments Historiques 2021 (ACMH) régional.

3 ans en location non meublée. À l’issue du paiement des travaux, le bien doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.

Pas de copropriété de l’immeuble,

Monuments Historiques régime fiscal

Le régime fiscal diffère selon que le Monument Historique génère des recette, soit occupé ou soit occupé et génére des recettes

L’investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette

Qu’il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s’il ne génère aucune recette, les charges foncières sont déductibles du revenu global.

  • Cotisations d’ entretien pour les affaires culturelles
  • Dépenses de travaux de réparation
  • Entretien

L’investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

La totalité des charges foncières peut alors s’imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.

Si l’immeuble n’est pas loué et génère des recettes accessoires telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun.

Les recetets sont déduites des charges :

  • Rémunération du personnel,
  • Guide
  • Déduction forfaitaire 1 525 € ou 2 290 € si le bien possède parc et jardin

L’investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes

Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.

Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l’occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.

En cas de déficit, celui-ci vient s’imputer sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

Location ou ouverture au public

Information du public et conditions d’accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d’avril à octobre inclus, avec quatre-vingts jours au moins durant les mois de juin à septembre).


Ils peuvent choisir d’en ouvrir tout ou partie au public (le jardin, par exemple) 40 jours par an minimum (10 jours sous conditions).

Les travaux éligibles à la fiscalité Monuments Historiques

Les travaux permettant la déduction prévue par le régime de défiscalisation des Monuments Historiques sont notamment les suivants :

  • Démolition
  • Reconstruction de toiture
  • Les murs extérieurs d’immeubles existants
  • Transformation en logement d’une partie de l’immeuble (y compris combles, greniers…)
  • Réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • Travaux d’utilité publique
  • Réparation et d’entretien.
  • Améliorations afférentes aux locaux d’habitation.

Les travaux sont menés par un Architecte des Bâtiments de France qui peut imposer la réalisation de travaux de préservation du patrimoine, ou l’utilisation de techniques d’époque pour la rénovation de certains éléments architecturaux.

Pour rappel, Frais de gestion, de garde et de procédure, provisions pour charges de copropriété.

Impôts et taxes, Intérêts et frais d’emprunt sont aussi déductibles

L’engagement de durée en loi Monument Historique

Afin de bénéficier de la défiscalisation monuments historiques l’investisseur devra conserver le bien pour durée de 15 ans à compter de la date d’acquisition.

La location est de minimum 3 ans avec ou sans revenu, il n’y a pas de remise en cause l’avantage fiscal.

Si le MH devient un bien de jouissance d’imputation des travaux sur le revenu global limité à 50% de ce qui pourrait être déduit dans le cadre d’un investissement locatif.

Loi monuments historiques : les immeubles éligibles

Le régime fiscal des monuments historiques concerne trois catégories de bâtiments :

Immeubles classés au titre des monuments historiques. Il s’agit de bâtiments qui présentent un intérêt historique et/ou artistique dépend du ministère de la Culture sur avis de la Commission supérieure des monuments historiques (CSMH)

Immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, qui concernent les immeubles dont le rayonnement est d’intérêt régional. Il dépend de l’arrêté du préfet sous commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS).

Immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du Patrimoine.

Le régime Monuments Historiques en résumé

La loi des Monuments Historiques permet de réduire ses impôts en déduisant les travaux de rénovation. Le bien immobilier doit être inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. La réduction d’impôt est particulièrement intéressante et conséquente parce que les travaux sont déductibles du revenu imposable global sans limite de montant.

D’autre part, cette loi est hors plafonnement des niches fiscales. Le bien immobilier peut être la résidence principale ou secondaire de l’investisseur.

Si le bien est en location, les charges déductibles sont non seulement les travaux de rénovation mais également des charges locatives et des intérêts d’emprunt.

En contrepartie, l’investisseur doit louer pendant 3 ans afin de bénéficier de l’avantage fiscal en totalité.

Dans tous les cas, le bien doit conserver la propriété pendant 15 ans.

L’autre avantage non négligeable est que la loi Monunument historique peut bénéficier d’une exonération de droits de succession sous condition d’obtenir l’agrément du ministère de la culture et d’ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an,