Quels sont les risques d’investir dans les SCPI?

Les risques d’investir dans les SCPI

Tout savoir sur les placements des SCPI

Tout connaitre sur les risques d’investir dans les SCPI. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont depuis 10 ans l’un des supports d’épargne les plus courtisés par les investisseurs. Mais les SCPI existe depuis plus de 40 ans. La SCPI est une excellente alternative au traditionnel placement fonds euro en assurance vie qui se trouve en chute libre. Cependant, il est indispensable de bien comprendre le fonctionnement et connaître les risques d’investir dans les SCPI.

Les secteurs d’activité

L’un des éléments prioritaires à vérifier est la stratégie d’investissement de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir.

Il faut écarter les SCPI dites fiscales offrant un avantage fiscal conséquent. Celles-ci, présentent un risque à investir dans la SCPI important au sein même de leur composition d’investissement. En effet, on y retrouve en majorité des investissements immobiliers à but locatif uniquement. Le principe vous permet de baisser votre impôt dès l’année d’achat des parts. Retenez que le parc immobilier prendre forme sous 24 mois et qu’il n’y aura donc aucun loyer versé pendant cette durée. Voici la principale conséquence :

Vous mettre en difficulté financière dans le cas d’un prêt bancaire car vous n’aurez uniquement les loyers afin d’équilibrer la mensualité de crédit.

Avec une SCPI fiscale, vous risquez de vous trouver contraint financièrement un grand nombre d’années. En effet, il faut tenir compte des 2 années supplémentaires pour débloquer les opérations neuves immobilières pour une rentabilité moyenne inférieure à 3%. S’ajoute à cela un risque d’absence de revalorisation de la part à la fin au moment de la sortie. Retenez que les biens immobiliers sont généralement vendus en bloc et donc sans aucune valorisation après 12 ans.

Cela dit, ne vous lancez pas sur n’importe quelle SCPI. Pour information, les SCPI de rendement investissent et s’occupent de la gestion des bureaux, entrepôts, commerces ou encore des centres commerciaux. Ce qui est intéressant de regarder, c’est la philosophie d’investissement d’une SCPI visée. Il est impératif de sélectionner des sociétés de gestion établies. Par conséquent, le choix doit reposer sur une diversification pertinente des actifs immobiliers, une sélection de locataires solvables et une trésorerie conséquente pour diminuer le risque.

Définition d’une SCPI de rendement ?

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La liquidité | risques d’investir dans les SCPI

Le risque le plus souvent rencontré dans l’investissement de parts de SCPI est le manque de maîtrise sur la notion de liquidité.

Quand vous achetez des parts de SCPI, vous réglez un prix d’achat composé de frais fixes, variant entre 8% et 12%. Concrètement, cela signifie que si vous revendez vos parts de SCPI le lendemain de votre achat de parts, vous allez perdre entre 8% et 12%. L’investissement en parts de SCPI recommandé sur 8 à 10 ans afin de rentabiliser ces frais.

Pas mal d’investisseurs sont soucieux et se restreignent sur le choix des SCPI avec cette raison.

Prenons l’exemple d’une part valorisée à 100 € et 10% de frais d’entrée. En cas de revente dès le lendemain, la part sera donc de 90 €. Un rendement de 5% sur le prix de souscription sort à 5€. Chaque part peut se revaloriser à 1% par an soit 1€/an. Les frais de souscription des SCPI seront recouverts sous deux ans avant impôt par la rentabilité annuelle ainsi que la revalorisation de vos parts.

Le risque de liquidité n’a aucun rapport avec les frais de souscription des parts SCPi car puisque ces derniers sont qu’à la revente.

Cependant, veillez à bien sélectionner la structure des SCPI. On distingue 2 types de SCPI :

  • SCPI à capital fixe : le capital est fixé à un montant maximum ce qui implique un nombre d’associés limité. Pour rentrer et ressortir de ce type de SCPI, une opération de gré à gré est indispensable dans les deux cas. Le prix est donc fixé à chaque transaction d’un accord collectif entre acheteurs et vendeurs de parts de SCPI.
  • SCPI à capital variable : le capital est donc variable dans le temps et les parts de SCPI s’échangent régulièrement entre ceux qui rentrent et ceux qui en sortent. Le prix est donc fixé par la SCPI.

Retraite complémentaire

Le risque de liquidité repose sur votre capacité à trouver un acheteur potentiel si besoin et sans subir de pression sur les prix. Il faut s’orienter sur les SCPI à capital variable car elles vous offrent un marché de revente plus actif.

Un investissement en parts de SCPI doit s’effectuer dans le temps pour être pertinent. En général, les frais d’entrée sont couverts par la revalorisation des parts au bout de 8 ans. Il est recommandé de détenir au minimum 8 ans ses parts de SCPI.

L’investissement en parts de SCPI peut se faire aussi à travers un contrat d’assurance vie via les unités de comptes.

Retraite complémentaire

La fiscalité | risques d’investir dans les SCPI

Sur le plan fiscal, l’investissement en parts de SCPI ne s’improvise vraiment pas : Anticiper l’impôt que génèrent les loyers issus des SCPI.

Beaucoup d’investisseurs ignorent l’impact fiscal de ce placement. Séduits par le ratio rendement/risque, ils investissent cash une partie de leur épargne, en espérant un rendement potentiel de 5/6%.

Mais ils ignorent que les revenus des parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et qu’ils sont par conséquent taxés. Comment ils sont fiscalisés ? Ils sont soumis à votre TMI (Tranche Marginal d’Imposition) et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Par conséquent le rendement net de votre investissement est diminué du fait de cette fiscalité applicable.

C’est pourquoi il faut bien penser à l’objectif visé et la raison pour laquelle vous avez choisi ce placement. Si c’est une envie de revenus complémentaires immédiats, vous allez devoir tenir compte de la rentabilité nette de fiscalité avant de vous lancer sur l’investissement SCPI. Si vous souhaitez développer un capital ou des revenus complémentaires dans plusieurs années, il faudra réfléchir à l’achat de parts de SCPI avec un crédit ou en démembrement.

  • Le crédit SCPI va permettre d’acheter plus de parts de SCPI avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus perçus.
  • Le démembrement va permettre en achetant la nue-propriété des parts SCPI de profiter d’un prix d’achat réduit car vous cédez l’usufruit, donc les loyers à une autre partie. Pour un capital identique, vous pouvez ainsi acheter davantage de parts, en évitant l’impôt car vous ne percevez aucun revenu. À la fin du démembrement, l’usufruit rejoint d’office la nue-propriété et vous aurez à ce moment-là des revenus complémentaires. Il est possible de tout revendre pour l’investisseur et de disposer d’un capital supérieur à celui initial.

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Le risque locatif | risques d’investir dans les SCPI

Face à n’importe quel placement, restez vigilant au risque et rendement en investissement. En isolant l’investissement en lui-même, il y a un risque locatif non négligeable quand vous investissez votre argent dans l’immobilier.

Choisir son locataire, sa propre capacité à payer son loyer, et gérer l’usure du bien est d’autant de risques à anticiper. Concernant la SCPI de rendement, elle permet de diversifier ses avoirs et de maîtriser l’aspect locatif.

En effet, veillez comme vu ci-dessus la façon de choisir la SCPI avec la composition de l’actif immobilier en analysant sa diversification. Cela va permettre de se rassurer quant au nombre de locataires, des secteurs d’activité diverses. Le taux de remplissage de votre SCPI (ou taux d’occupation ou TOF) est donc à vérifier.

Ce taux d’occupation est l’un des éléments phare à tenir compte avant de se lancer dans l’investissement. Il intègre les locations en cours par rapport au nombre total d’emplacement à louer dans le portefeuille de la SCPI. Une fourchette raisonnable se situe entre 85 et 100%. Il est important aussi de savoir pourquoi ce niveau de vacances locatives et surtout sur les conditions des baux. En effet, même avec un bon taux de remplissage, certains baux peuvent proposer des offres commerciales très alléchantes pour attirer les locataires (exemple : 1 ou 2 ans de loyers réduits ou offerts). Ceci pénalise fortement la trésorerie de la SCPI à un moment donné.

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La trésorerie | risques d’investir dans les SCPI

Enfin le dernier risque potentiel, c’est la gestion de la trésorerie de la SCPI.

C’est un aspect fragile sur ce type d’investissement car peu d’épargnants, pourtant actionnaires, sont présents lors des assemblées et maîtrisent réellement la gestion quotidienne de la SCPI. C’est pourquoi certaines petites SCPI à capitaux fixes, se sont vues diviser par deux la rentabilité locative ou d’arrêter les versements pendant une période. D’autres SCPI ont été absorbées par d’autres plus grosses car elles étaient au bord de la liquidation.

Comment est-ce possible ? Dans quels cas de figure ? Vous allez comprendre facilement. Une SCPI nécessite d’un bon rendement locatif afin de générer sa trésorerie. Celle-ci lui permet d’avoir une bonne gestion de son patrimoine, de payer ses collaborateurs, et d’assumer le côté administratif de l’actif immobilier. Ensuite, le but est de distribuer un dividende aux différents actionnaires (la rentabilité de la SCPI). Elle doit aussi provisionner une somme pour assurer l’entretien et la réhabilitation des biens immobiliers qui composent son portefeuille.

Le risque de trésorerie est bien présent mais il n’est pas plus important qu’un autre produit financier en incluant les fonds euro.

Il est impératif donc de bien choisir la compagnie de la SCPI selon son domaine de compétences, son savoir-faire, sa solvabilité et son expérience (année d’existence). Ensuite, il faut bien choisir des SCPI qui offrent un maximum de transparence et ainsi se méfier des SCPI trop récentes. En effet, ces dernières promettent en partie des taux de rentabilité importants non justifiés et peuvent être assimilées à de mauvaises surprises. Soyez vigilants et privilégiez toujours le fait de multiplier les SCPI lors de votre investissement SCPI. L’objectif étant de diversifier là encore le risque sur plusieurs SCPI avec une diversification géographique et sectorielle. Il est recommandé de vous faire conseiller et accompagner dans la démarche d’investissement afin d’avoir une propre allocation équilibrée en fonction de vos objectifs personnels.

► Dossier Investir dans l’immobilier locatif

Le mot de la fin pour conclure sur les risques d’investir dans les SCPI sont le rendement :

L’investissement en parts de SCPI présente un risque comme pour tout investissement. Mais quand on parle de risque, cela ne veut pas dire un tragique accident surtout quand vous avez les moyens prendre le temps pour bien comprendre avant d’investir dans ce type de placement.

La SCPI représente un investissement plutôt simple qui repose sur un actif palpable qui est l’immobilier. Le défaut est très rare et les risques locatifs importants sont très peu fréquents et notamment sur les 50 dernières années d’existence. Il faudrait une énorme crise et notamment immobilière pour mettre en péril votre argent, d’où la recommandation de diversifier vos actifs et investissements et de ne tout se centrer l’ensemble de vos avoirs sur ce support qui est vivement conseiller. Retenez la règle universelle issue du monde financier qui vise systématiquement la diversification.

La SCPI de rendement reste un actif accessible avec un ticket d’entrée d’environ 1000€. Elle offre un rapport rentabilité/risque très attirant par rapport à d’autres placements.

Vous êtes prêt à acquérir des parts de SCPI ? Nos experts SCPI sont disponibles pour vous accompagner et bien investir. 

► Les SCPI à crédit

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La fiscalité | risques d’investir dans les SCPI
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Le risque locatif | risques d’investir dans les SCPI
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La trésorerie | risques d’investir dans les SCPI