L’immobilier est par défaut l’investissement préféré des Français. Que ce soit de la résidence principale ou de l’investissement immobilier locatif, 80% des Français veulent être propriétaire alors que 60% seulement le sont.

Devenir propriétaire en France rime avec l’achat de sa résidence principale. Cependant en fonction de votre situation personnelle et professionnelle, le financement de cet achat n’est pas toujours réalisable.

Mais, ce n’est pas non plus impossible d’investir dans la pierre.

Selon votre situation, est-ce qu’il n’est pas plus judicieux d’investir dans l’immobilier locatif que dans une résidence principale ?

Quelle est la meilleure manière d’investir et de vous enrichir ? Acheter un investissement locatif ou un résidence principale ? Quelle est la meilleure stratégie à mettre en place pour developer un patrimoine immobilier solide ?

Nous allons voir à travers cet article ce qu’il faut pour y parvenir.

Être en location : Vous jetez de l’argent par les fenêtres ?

On a tous entendu une personne de notre entourage dire ça : louer, c’est jeter son argent par les fenêtres ! Mais aujourd’hui est-ce toujours vrai ?

Nous allons prendre un exemple pour bien comprendre la réflexion.

Pierre habite en banlieue Parisienne, dans un appartement d’environ 45m2 avec un loyer de 900 €/mois.

Résidence principale ou investissement immobilier locatif

Par conséquent, Pierre paye donc un loyer à son propriétaire environ 10 800 €/an. Cette somme est versée à fonds perdus et Pierre reverra plus cet argent.

Après analyse du marché immobilier local, on s’aperçoit que si Pierre veux acheter son bien ou un bien similaire dans le secteur de la ville où il habite, il devrait faire un crédit immobilier de d’environ 200 000 €. Ce montant tiens compte du prix du bien ainsi que les frais notaires.

Un crédit immobilier de 200 000 € sur 25 ans donne une mensualité 880 € environ. Vous constatez qu’il n’y a pas un effort financier supplémentaire (sauf les charges de copropriété et la taxe foncière), et que Pierre peut financer l’acquisition de sa résidence principale.

Question : Est-ce que Pierre doit acheter sa résidence principale ?

En effet, c’est judicieux de penser qu’il peut payer son crédit immobilier plutôt que son loyer !

D’autant plus que dans 20 ans, son loyer va très fortement augmenté alors que la mensualité de son prêt immobilier sera constant (grâce au taux fixe). 

Par ailleurs, acheter à crédit un bien immobilier comporte toujours une sécurité pour l’acquéreur. Le remboursement du crédit lui apporte une avantage supplémentaire. L’assurance obligatoire du prêt pourra prendre en charge le remboursement de son crédit en cas de sinistre de santé par exemple.

Que faire en cas de changement de situation de Pierre (déménagement, mutation, séparation) ? Il aura 2 options : revente du logement ou la mise en location

Dans le cas de la mise en location, le loyer va couvrir en totalité ou partie la mensualité du crédit. Donc l’effort d’épargne sera inexistant ou très faible.

Propriétaire de sa résidence principale, est-ce toujours ce qu’il y a de mieux ?

Prenons un autre exemple : Arthur habite avec son épouse et ses 2 enfants dans une ville prisée de la banlieue Parisienne où l’immobilier est coûteux.

Arthur achète sa résidence principale 500 000 €. Le coût total de l’opération avec les frais de notaires est 540 000 €.

Résidence principale ou investissement immobilier locatif

Arthur fait un crédit immobilier sur 25 ans et sa mensualité assurance comprise est de 2 379 € par mois.

Avant Arthur était en location dans la même ville d’un logement similaire à celui de son achat et le loyer était de 1 660 € charges comprises.

L’achat de sa résidence principale demande à Arthur un effort d’épargne supplémentaire de 719 €/mois. S’ajoute à cela sa taxe foncière ainsi que les charges de copropriétés. 

Soit entre 900 € et 1000 € par mois supplémentaire, c’est l’effort d‘épargne qu’Arthur doit mobilier pour devenir propriétaire de sa résidence principale. En d’autres termes, c’est le surplus du coût mensuel de son logement principale en tant que propriétaire.

Donc pour Arthur, est-ce qu’il était judicieux de rester en location ou d’avoir acheter sa résidence principale ? Dans le cas où Arthur restait locataire, comment pouvait-il developper son patrimoine

Nous allons regarder cette approche dans la suite de l’article.

A paramètres équivalents avec un niveau de vie identique, on remarque qu’Arthur doit mobiliser 900 à 1000€/mois de plus en devenant propriétaire de sa résidence principale.  

Donc en restant locataire, que peut-il faire avec 1000€/mois ? En utilisant le levier du crédit immobilier, il dispose de plusieurs opportunités d’investissements immobilier :

  • Il peut investir dans un bien ancien 200 000€ avec un crédit 25 ans.

Mensualité de 880€ pour un loyer de 900€. En tenant comptes des charges de fonctionnement du logement il peut avoir un effort d’épargne de 150€/mois.

  • Il peut investir dans un bien neuf type Pinel dans une grande ville de France pour un budget de 300 000€ maximum avec un crédit 25 ans et avoir un effort d’épargne de 300€/mois tout compris. Cela va lui permettre de réduire jusqu’à 6000€/an d’impôts pendant 9 ans au passage.
  • Il peut ensuite investir dans un bien en colocation via le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). L’idée est de mieux capitaliser son argent avec une forte rentabilité et une non imposition des revenus locatifs. Il faut rester dans une grande ville de France afin de limiter le risque locatif et avoir un produit liquide en cas de revente rapide. La participation mensuelle est de 200€/mois pour des investissements de 500 000€ environ.
  • Pour plus de liquidités, il peut investir 150€/mois en SCPI pour 100 000€ d’investissement (Sociétés civile de placement immobilier) et 100€/mois sur une assurance vie afin de faire travailler son épargne.
  • Il peut conserver 100€/mois afin de se faire plaisir avec sa famille.

Pour terminer, Arthur a plus intérêt à rester locataire que de devenir propriétaire de sa résidence principale.

La raison est simple : Pour un même budget, il peut developper beaucoup plus avec des investissements locatifs. Cela permets aussi de diversifier son patrimoine et d’avoir une sérénité quand à ses investissements immobiliers.

Enfin, rester locataire donne plus de flexibilité si un changement de situation intervient (Mutation géographique, évolution de carrière).

Acheter sa résidence principale n’est pas toujours le bon conseil

Si vous avez bien lu le début de l’article, vous avez compris qu’il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier. Il n’y a pas une façon idéale pour investir mais il existe plusieurs manières d’investir avec des profil investisseurs différents et des marchés immobiliers distincts.

Le plus important est de se poser les bonnes questions pour savoir dans quoi investir et comment le faire.

Résidence principale ou investissement immobilier locatif

Différentes question sont intéressantes à se poser : 

Quel âge avez vous ?

Naturellement, on ne va pas investir de la même façon si on a 25 ans, 45 ans ou 55 ans.

A 25 ans, la situation de l’investisseur a une forte probabilité d’évoluer sur les 10 années à venir tant sur le plan personnel que professionnel.

L’achat d’une résidence principale peut être envisagé en tenant compte de votre situation potentiellement à venir :

Pouvez vous mettre facilement en location ou en vente dans une cadre de déménagement par exemple ?

L’emplacement géographique est il porteur ?

l’évolution de la démographie de la ville est-elle favorable ?

Le crédit initial de la résidence principale peut-il vous bloquer sur un nouvel investissement immobilier  ?

Vos frais de notaire seront-ils amorti et sous combien de temps ?

Quelle est votre profession et votre statut ?

Que vous soyez une profession libérale ou un cadre salarié, vous n’allez pas investir de la même manière.

Par exemple, un avocat qui développe sa clientèle ne déménage pas tous les 5 ans de manière générale. Il va donc se projeter avec l’achat de sa résidence principale pour y vivre sur le long terme voir très long terme (+20 ans).

A contrario, un cadre au contrairement évoluer rapidement au sein de la société avec notamment des changements de poste successifs. Par conséquent, il peut être contraint de déménager plusieurs fois suite à ses mutations. Dans son cas, investir dans une résidence principale doit donc être réfléchit avec ces critères.

Connaissez vous le marché locatif de votre ville ?

Vous n’allez pas envisager d’investir de la même manière dans une résidence principale en fonction si le marché locatif et les rendements locatifs sont élevés ou faibles.

Il faut aussi analyser l’évolution de votre ville à travers différents paramètres :

  • Le marché locatif est-il porteur ou non ?
  • Quelles sont les carences locatives sur le secteur géographique ?
  • l’évolution démographique est-elle bonne ou pas ?

Ces critères sont important dans la mesure où ils vont permettre une meilleure revalorisation foncière de votre bien immobilier dans le temps.

Acheter sa résidence principale est par défaut une bonne idée mais n’est pas forcement la meilleure des choses à faire en matière d’investissement immobilier.

Plusieurs critères sont important à analyser afin de prendre la décision la plus juste.

L’essentiel, c’est d’avoir une vraie stratégie d’investissement pour vous cadrer dans votre projet immobilier.

Pour conclure, si vous n’achetez pas votre résidence principale pour les raisons que nous avons vu plus haut. Pas de panique, vous allez pouvoir investir différemment votre argent en diversifiant les sommes mobilisées ainsi que votre patrimoine.

En revanche, si vous ne faîtes rien, bien vous resterez au même niveau et vous n’aurez rien. Le propre d’une opportunité, c’est de la saisir !

« Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant » – Proverbe Chinois.

Avec Conseils & Capital, nous vous accompagnons dans vos projets d’investissement et dans le temps. Nous adaptons une vraie stratégie d’investissement sur mesure en fonction de votre situation, objectifs et budget.