Investir en SCPI Tous les conseils pour bien investir

Tout savoir sur les SCPI

Investir en SCPI | Guide SCPI - Tous les conseils pour bien investir

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est aussi appelée « Pierre Papier. C’est un investissement dans l’immobilier locatif, sur le moyen/long terme. Les associés d’une SCPI perçoivent un revenu potentiel. Les revenus sont perçus aux regards des sommes investies et distribuer sous forme de loyers.

Ce placement collecte l’argent des épargnants afin de composer un parc immobilier locatif composé exclusivement de biens immobiliers (bureaux, résidences, hôpitaux, commerces…). La SCPI est gérée par une société agréée par l’AMF : une maison de gestion de gestion.

Investir en SCPI les avantages

Investir en SCPI les avantages pour les clients

Investir en SCPI, c’est profiter de nombreux avantages :

  • Une rentabilité à plus de 4,15% en 2020

  • Un investissement 100% immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé…)

  • Une mutualisation du risque locatif risque : l’investissement est réalisé sur différents immeubles à endroits géographies, répartis en France comme en Europe.

  • Aucuns soucis de gestion, celle-ci est assurée par une entreprise agréée : maison de gestion qui réalise les opérations d’investissement, assure la gestion administrative et locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), la gestion des locaux, des travaux

  • Une liquidité du produit : vous pouvez vendre vos parts de SCPI à tout moment.

 

Une diversification de ses liquidités :

  • Un investissement permettant un revenu potentiel sur chaque trimestre

  • Un placement pour tous : les SCPI sont accessibles dès 1 000 €

  • Possibilité d’utiliser le levier du crédit et de placer son argent sur l’assurance vie

Investir en SCPI répondes à plus objectifs patrimoniaux

Il existe différentes manières pour souscrire des parts de SCPI afin de répondre à des objectifs patrimoniaux :

  • Vous avez envie ou besoin de revenus complémentaires de manière immédiate ou ultérieure ?

  • Vous souhaitez développer vote patrimoine ?

  • Vous souhaitez réduire vos impôts ?

Peu importe votre objectif, la SCPI s’adapte de façon à y répondre parfaitement !



Pourquoi investir dans des parts de SCPI ?

Un placement pour tous

Les SCPI permettent de devenir propriétaire très facilement compte tenu du prix de départ. En effet, le fonctionnement de parts offre à chacun la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise (Bureaux, commerces, hôtels…) à partir de 1 000 €.

Investir en SCPI : une diversification intéressante

Avec ces critères uniques, la SCPI offre une diversification de ses liquidités portant sur l’immobilier d’entreprise. Les SCPI vous permettent de cibler des rendements élevés.

Un effet de levier du crédit utilisable avec les SCPI

La SCPI fait partie des rares solutions d’investissement pour être souscrite à crédit. Cet investissement avec ce montage offre la possibilité de rembourser votre mensualité de crédit grâce avec les loyers issus de la SCPI. Ceci permet ainsi de réduire considérablement l’effort d’épargne.

Ou trouver le meilleur financement de SCPI ?

Investir en SCPI : diversifier votre patrimoine immobilier

Acheter des parts de SCPI équivaut à un investissement diversifié au niveau géographique et sectoriel. En effet, les immeubles acquis se situent à différents endroits géographiques et touchent différents secteurs d’activité.

Un revenu locatif ajusté

Les loyers issus de la SCPI sont générés par un grand nombre de locataires. Cela permet d’éviter le manque de loyers comparé à un traditionnel investissement immobilier locatif direct. C’est le phénomène de la mutualisation du risque locatif permettant d’obtenir une meilleure perception de loyers locatifs.

Un projet patrimonial sur mesure

Avoir des revenus immédiats, faire la préparation de la retraite, développer un patrimoine à crédit, diminuer ses impôts (IR et IFI), protéger la famille ou préparer la transmission est plein d’objectifs de vie que les SCPI peuvent répondre de manière pertinente.

Une épargne disponible

L’investissement SCPI est une épargne immobilière sur le moyen/long terme c’est-à-dire pour une durée supérieure à 8/10ans. Les différentes maisons de gestion proposent de racheter tout ou partie de vos éventuelles parts à la vendre. Si besoin, la revente de vos parts est totalement possible.

Les inconvénients et les risques associés

Cette solution d’investissement n’est pas sans risque : elle dépend des variations du marché immobilier d’entreprise. À savoir que les parts de SCPI doivent être achetées sur un horizon long terme et dans une optique de diversification.

Retenez que le capital ainsi que les loyers ne se sont nullement garantis et les conditions de revente sont soumises aux évolutions du marché immobilier. Ainsi, la liquidité n’est pas non plus garantie.

Les facteurs de risques par rapport à un investissement direct dans l’immobilier :

Vous avez aucune garantie sur le capital et les loyers distribués. LEs rendements passés ne présagent pas des performances futures. Cela dit, ces risques sont plutôt diminués par une diversification relative aux SCPI.

Les SCPI ne sont pas des produits cotés donc ne présentent pas une liquidité identique aux produits financiers. En revanche, il existe un marché secondaire (loi du 9 juillet 2001) ce qui permet la gestion de la liquidité des parts.

Les différentes formes de d'investissement en SCPI

Les SCPI de rendement 

– Le but : Recevoir des loyers nets de toutes charges

– Répartition : Bureaux, hôtels, commerces ou autre

– Types : SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI européenne, SCPI de plus-values

Les SCPI Fiscales

– Le but : obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la loi de défiscalisation utilisée. Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction peut aller jusqu’à 21% du placement.

  • Répartition : Immobilier de résidence locative

  • Types : SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux, SCPI Monument Historique

Quels sont le fonctionnement d’une SCPI et sa gestion ?

Le fonctionnement d’une SCPi repose sur plusieurs points :

L’achat et la vente de parts de SCPI :

Il faut pouvoir distinguer une SCPI à Capital variable ou à Capital fixe :

SCPI à capital variable : on peut rentrer et sortir à tout moment

SCPI à capital fixe : On peut entrer et sortir sur le marché secondaire mais à date fixe.

Ce qu’il faut savoir avant de souscrire des parts de SCPI

Afin d’investir en SCPI, il faut distinguer différentes modalités concernant la souscription et les conditions de financement :

  • Cash afin d’obtenir un revenu complémentaire 

  • Avec crédit pour investir un montant plus important 

  • Avec un contrat d’assurance vie pour optimiser l’impôt

  • Avec le démembrement de propriété afin d’avoir une décote dès le départ et préparer la retraite.

Frais Associés

  • Les frais de souscription compris entre 8 et 11% incluant les droits d’enregistrement

  • Les frais de gestion : fourchette comprise entre 0,6% et 1%. Nous isolons systématiquement le dividende car celui-ci est net de frais de gestion.

Les Institutions de Contrôle

Une SCPI est gérée par une maison de gestion qui est agréée par l’AMF (Autorité des marchés Financiers).

L’AMF contrôle et assure la bonne information aux investisseurs.

Elle édite également les règles auxquelles les maisons de gestion sont soumises.

Acheter des SCPI

Comment souscrire des parts de SCPI à crédit ?

Fiscalité et impôts

Les SCPI sont imposés selon le même fonctionnement fiscal que les investissements immobiliers directs.

Pendant la détention des parts de SCPI

L’impôt sur le revenu s’applique sur les revenus fonciers selon le barème progressif (Tranche marginal d’imposition TMI) auquel on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%.

À la cession des parts de SCPI

L’impôt sur les plus-values s’applique selon le barème dégressif selon les années de détention. L’exonération s’applique après 22 ans de détention des parts de SCPI.

Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention.

Comment s’y prendre pour bien choisir des SCPI ?

Il existe des paramètres pour bien choisir les SCPI dans lesquelles investir.

Le choix s’effectue selon votre situation personnelle. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine.

Les indicateurs principaux à connaître pour investir en SCPI

  • Taux de distribution sur Valeur de marché : celui-ci permet de mesurer le montant de rémunération des parts.

  • La variation du Prix moyen de part 

  • Taux de rendement interne sur 10 ans : ll permet de mesurer le rendement global des SCPI sur le long terme

L’analyse indispensable

La qualité des immeubles est primordiale au niveau de la situation géographique, les travaux, la mutualisation des risques.

D’autres paramètres soulignent la qualité de la SCPI



  • Niveau de report à nouveau

  • Taux d’occupation financier 

  • Niveau de provision pour les aléas



Le marché de revente des parts de SCPI

Il est intéressant d’observer le marché secondaire concernant la revente des parts de SCPI. Cela passe par l’analyse du volume des échanges annuels, délais de transaction en fonction des

Les meilleures capitalisations à Fin 2020

PRIMOPIERRE avec un taux de distribution 2020 : 5,04%

PRIMOVIE avec un taux de distribution 2020 : 4,5%

IMMORENTE avec un taux de distribution 2020 : 4,42%

ACCIMO PIERRE avec un taux de distribution 2020 : 3,81%

EDISSIMO avec un taux de distribution 2020 : 3,78%

RIVOLI PATRIMOINE avec un taux de distribution 2020 : 3,48%